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不動産所得を得る|サラリーマンが不動産投資を始めるべき3つの理由

おむすび
おむすび
こんにちは、おむすび(@omusubiz)です。 外資系コンサルティングファームに勤めているサラリーマンです。

老後資金2000万円を効率的に貯めていきたくても、サラリーマンの給与所得だけだとどうしてもスピードが遅くなってしまいがちです。

すぱ郎
すぱ郎
こんなに仕事頑張ってるのになんでだよ
おむすび
おむすび
毎月コツコツ給料の一部を貯金したり、つみたてNISAで投資信託を買ったりするのもいいんだけど、資金が大きくないと効果も薄くなってしまうんだ
ゆり
ゆり
確かに利回りが高くても原資が少ないと金額的にはあまり増えないし
おむすび
おむすび
そうなんだよ、だからサラリーマンは不動産投資を少しずつ始めていくことをオススメするよ

この記事では、サラリーマンが不動産投資を始めるべき3つの理由を説明します。

資産運用にレバレッジを効かせて効率的に老後資金2000万円を達成していきましょう。

 

不動産投資とは

不動産投資とは、戸建住宅やアパートなどを購入し、他人に賃貸として貸し出すことで家賃収入を得たり、価値が上昇した時に売却して売却益を狙う投資手法です。

運用の対象は戸建住宅やアパートだけでなく、一棟マンションやワンルームマンションの区分保有、オフィスビル、コインパーキング、コインランドリーなどもあります。

ゆり
ゆり
でも不動産投資ってお金持ちの富裕層がやるイメージだし、サラリーマンが不動産投資をするのは難しいんじゃない?
おむすび
おむすび
そんなことないよ!簡単にできるとは言わないけど、サラリーマンでも不動産投資を小さく始めて収益を得ている例はたくさんあるよ

不動産投資は、物件を見つけるまでが非常に大変ですが、しっかりと根気強く不動産投資と向き合っていけば、あなたにとって大きな収益の柱となる可能性があります。

特にサラリーマンだからこそ不動産投資を始めるべきで、理由を解説していきます。

 

サラリーマンが不動産投資を始めるべき3つの理由

サラリーマンが投資を始めるべき理由は、下の3点です。

  1. 節税できる
  2. 資産がインフレに強い
  3. ローンを組みやすい

順番に説明していきます。

総合課税のため損益通算で節税できる

不動産投資を始めると節税できます。

サラリーマンにとって「節税できる」ということは非常にメリットなのです。

すぱ郎
すぱ郎
なんでメリットなの?
おむすび
おむすび
サラリーマンは税金を源泉徴収によって支払っていて、基本的に確定申告をしないので、自分の納税額を自分でコントロールしにくいんだ

サラリーマンは会社から給料が支払われますが、その際に勝手に税金が引かれます。

あなたに代わって会社が給料から天引きして納税しているからです。

あなたには納税額が差し引かれた金額が支払われます。

おむすび
おむすび
自分でお金をコントロールできる状態になる時(給料日)には、既に納税額が決まってしまっているんだ

一方で、フリーランスや個人事業主であれば、確定申告によって納税をするので、自分で納税額を計算しているのです。

つまり、確定申告をするから自分で税金のコントロールができるのです。

サラリーマンは確定申告をせずに源泉徴収によって納税しているので、自分で税金をコントロールすることができないのです。

おむすび
おむすび
不動産投資をすると確定申告が必要になるんだ

不動産投資は物件を仕入れ、管理し、人に貸したり売ったりする立派な事業です。

そのため不動産を購入、管理、売却するための費用は、全て経費にすることができます。

経費にすることができれば課税所得が下がります。

課税所得が下がれば納税額が下がるので、結果的に節税につながります。

ゆり
ゆり
でもそれだったら投資信託を買うのにかかった費用を経費として計上しても節税になるんじゃないかしら
おむすび
おむすび
不動産投資の賃料収入は総合課税なので、損失が出たら給与所得と損益通算できるんだよ

所得にはいくつか種類がありますが、所得の種類によって総合課税か分離課税か決められています。

総合課税は、総合課税対象の損益を全て合算(損益通算)した結果の所得に対して課税されます。

一方で分離課税は、他の所得とは合算せずに課税されます。

株や投資信託を運用することによって得られる配当&利子所得は分離課税なので、給与所得との損益通算はできないので、節税メリットがありません。

すぱ郎
すぱ郎
つまりどういうことだってばよ
おむすび
おむすび
給与所得と不動産所得は総合課税なので、不動産投資で損したり経費を使ったとしても、給与所得と相殺できるので、課税所得が下がって結果的に税金が安くなるんだ

不動産所得を得るために経費を使用したり、購入した不動産を減価償却したりするとトータルで損になることがありますが、給与所得と損益通算できるので、不動産投資をしていなかった時よりも税金が安く済みます。

おむすび
おむすび
さらに自宅で不動産投資のための物件調査をしていたりする場合は、家賃の一部を経費にできたりと、不動産投資をしているだけで節税することができるんだ

この節税メリットは、給与所得だけを得ている状態では受けられないので、非常におすすめなポイントです。

 

資産がインフレに強い

不動産というのはインフレに強いのです。

すぱ郎
すぱ郎
なんで?

現金を保有している時にインフレが起きると、現金の価値は下がってしまいます。

ですが、インフレで物価が上昇すると不動産の価値も上がるのです。

要するに物の価値が上がる時に、物(不動産)を持っておくとお得ということです。

しかも後述しますが、不動産というのは銀行からお金を借りて買うことができます。

例えば500万円のお金を借りて500万円の不動産を購入したとします。

インフレによって物価が上昇し、不動産の価値が600万円になったとしてもローン残高は500万円のままなので、100万円の利益が出るのです。

インフレの時には借金をしてでも物(不動産)を買っておくというのが、基本的には賢い選択とされています。

 

ローンを組みやすい

サラリーマンの特権といってもいいのが、ローンを組みやすいことです。

不動産投資は、株や投資信託を購入する時とは違い、投資のための資金を銀行から借りることが可能です。

借金をして他人のお金で資産運用ができるので、手持ちの現金がなかったとしてもお金を増やせるチャンスがあるということです。

ただし、借金なので銀行もしっかりと信用調査をしてきます。

この人は返済できる能力があると信用してもらえなければ銀行からお金を借りることはできません。

フリーランスや個人事業主は、今は稼げていても来月同じように稼いでいるかどうかは不透明なので、銀行もなかなか信用してくれません。

ところが、これがサラリーマンの場合は、給料という基本的には安定した収入があるため、銀行側は来月も来年も安定して返済してくれると信用することができるのです。

結果、サラリーマンで安定して給料をもらっているという事実だけで銀行はお金を貸してくれるのです。

おむすび
おむすび
サラリーマンと不動産投資は相性が非常にいいので、不動産投資は是非検討してみよう

 

不動産投資のデメリット

すぱ郎
すぱ郎
よっしゃ、じゃあ早速不動産投資やるか、どんどん買ってくぞ
おむすび
おむすび
ちょっと待った!サラリーマンは不動産投資を検討すべきとは言ったけど、簡単にできるとは言ってないよ!しっかり勉強してから始めるべきだし、デメリットの側面も3つ見ておこう

投資額が大きい

まず第一に不動産投資は、投資額が大きいです。

それだけ収益が生まれるときは収益額も大きくなるのですが、不動産投資で失敗した時には大きな損失を出してしまうリスクもあります。

ローンを組んで物件を購入する場合は、レバレッジがかかっている状態なのでさらにハイリスクです。

大きな金額を投資しているということを意識して、可能であれば最初は銀行からは借りずに手元のキャッシュのみで物件を購入することをおすすめします。

おむすび
おむすび
数百万円で買える中古戸建が一番リスクを限定できてリターンもそこそこ見込めるよ、とにかく最初は小さく始めよう

空室リスク

次に空室リスクが挙げられます。

不動産投資は購入した不動産の借主が賃料を払ってくれることで毎月の収益が発生します。

反対に借主がいなくなってしまうと当たり前ですがお金は入ってきません。

ローンを組んでいる場合は、借主からの賃料をローン返済にあてようとしていたのに、賃料が得られずローン返済だけしなければならないといったことになってしまいます。

これが空室リスクです。

不動産投資には空室リスクがあることを十分に意識して手元の現金も残しておくように意識しましょう。

おむすび
おむすび
もちろん需要のあるエリアで購入するということが大前提だよ

流動性が低い

不動産は、すぐに売却して現金化することができません。これを流動性が低いと言います。

株や投資信託であれば、証券会社のサイトで売却手続きをすれば数日後には現金が手元に入りますが、不動産投資は違います。

まず売却価格を設定して売り出し、売り主が見つかると各種手続きをします。

売り主が見つからなければ得ることができませんし、希望売却価格で売り主が見つからない場合は、早期に現金化したいのであれば売却価格を下げるしかありません。

また、売り主が見つかったとしても銀行のローンを組んで購入しようとしている場合は、銀行のローン審査がおりるのを待たなければなりません。

売却を希望してから現金が手元にくるまでに数ヶ月といった単位で待たなければならないのです。

おむすび
おむすび
デメリットをしっかりと認識して、リスクを下げる対策を怠らないようにしよう

 

勉強して資産運用にレバレッジをかけよう

すぱ郎
すぱ郎
不動産投資といえば、不労所得だよな、寝ながら稼げるしやってみようかな
おむすび
おむすび
そんな軽い気持ちで不動産投資をしない方がいいよ、しっかり勉強してね

サラリーマンは、銀行からお金を借りやすいので不動産投資を検討してみることをおすすめします。

ただし、実際に物件を購入する前にしっかりと書籍などで不動産投資の勉強をしてください。

勉強せずに適当に根拠なく物件を買ってしまうと取り返しがつかなくなってしまうことも事実です。

メリット、デメリットを把握することはもちろん、しっかりと勉強して堅実な不動産投資をしていきましょう。